相続のたびに共有者が増え、いつの間にか身動きが取れなくなる――。「共有名義の不動産」は、相続トラブルの代表的なパターンです。本コラムでは、共有名義になる前に打てる対策を解説します。
共有名義の不動産、何が問題なのか
- 売却・賃貸・建て替えなどの重要な決定に、共有者全員の同意が必要
- 共有者の一人が認知症になると、その人の同意が取れず完全に動かせなくなる
- 次の相続が発生すると、共有者がさらに増え、権利関係が複雑化する
- 固定資産税など維持費の負担割合を巡って対立することもある
「とりあえず法定相続分で共有にしておく」という安易な選択が、将来の大きな問題につながります。
生前にできる対策
1. 遺言で単独取得者を決めておく
共有ではなく、特定の一人が単独で相続する内容の遺言を作成しておくことで、将来の共有化を防げます。他の相続人には代償金や他の財産で調整します。
2. 家族信託を活用する
不動産を信託財産とし、名義は受託者に一本化しつつ、利益は複数の家族で分ける仕組みも可能です。共有名義の「決定に全員の同意が必要」という問題を回避できます。
3. 生前に売却・現金化しておく
不動産のまま残さず、生前に売却して現金化し、分けやすい形にしておくのも有効な選択肢です。
すでに共有名義になっている場合
- 共有者間で持分の買取・売却について話し合う
- 共有物分割請求という法的手続きも最終手段として存在する(弁護士の領域)
- 放置せず、早めに方向性を決めることが重要
共有物分割請求という最終手段
共有者間で話し合いがまとまらない場合、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起することができます。裁判所は、現物分割・代償分割・競売による換価分割のいずれかを判断しますが、手続きに時間と費用がかかり、関係悪化にもつながりやすいため、あくまで最終手段と位置づけられます。
持分だけを売却されるリスク
共有者の一人は、他の共有者の同意なく、自分の持分だけを第三者に売却することが可能です。見知らぬ第三者が共有者に加わると、話し合いがさらに難航するケースもあります。「知らない間に共有者が変わっていた」という事態を避けるためにも、早期の対策が重要です。
共有持分の買取相場の考え方
共有者間で持分を売買する場合、一般的な不動産取引価格に持分割合を掛けた金額が目安になりますが、共有状態のままでは市場性が低いため、相場より低めの金額での合意になることも多いのが実情です。第三者への売却を避けたい場合は、共有者間での早期の話し合いが有効です。
家族信託を使った一本化のメリット
共有名義にする代わりに、不動産を家族信託の信託財産とし、受託者に管理・処分権限を一本化する方法も有効です。利益(家賃収入や売却代金)は複数の家族で分配しつつ、意思決定は受託者一人で行えるため、共有名義特有の機動性の低さを解消できます。
よくある質問
Q. すでに兄弟で共有になっています。今からでも対策できますか?
A. はい。持分の売買、家族信託への切り替えなど、今からできる選択肢があります。放置する期間が長引くほど選択肢は狭まるため、早めのご相談をおすすめします。
Q. 共有名義と家族信託、何が違いますか?
A. 共有名義は全員が対等な権利者として決定に関与するのに対し、家族信託は名義(決定権)を受託者に一本化しつつ、利益だけを複数人で分けるため、意思決定がスムーズになります。
せと行政書士事務所ができること
せと行政書士事務所では、共有名義を避けるための遺言設計、家族信託の活用提案を行っています。すでに共有名義になっている場合の整理もご相談いただけます。
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執筆者:せと行政書士事務所 代表 瀬戸孝之(行政書士・CFP・FP1級技能士・宅地建物取引士・家族信託専門士)
投稿者プロフィール
- 資産トータルアドバイザー
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せと行政書士事務所、代表。
行政書士、CFP、FP 1級技能士、宅地建物取引士、家族信託専門士、一種外務員を保有。シニア世代の悩みをワンストップで解決する事務所として、FP、不動産売買、終活、相続対策など、トータルサポートを提供している。
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