実家の名義が親のままだと売却・活用できない理由

「実家は親の名義のままだから、子どもが自由にできるわけではない」——当たり前のようで、意外と見落とされがちな点です。

「実家は親の名義のままだから、子どもが自由にできるわけではない」——当たり前のようで、意外と見落とされがちな点です。実家の売却・賃貸・リフォームなどの契約は、原則として名義人本人の意思に基づいて行う必要があります。親が名義人である限り、たとえ実際にその家に住んでいなくても、子どもが単独で売却や賃貸の手続きを進めることはできません。

名義人が動けなくなるとどうなるか

親が入院や施設入居で実家に戻る予定がなくなった場合でも、名義が親のままであれば、実家の扱いを決めるには親本人の意思確認が必要です。判断能力に問題がなければ委任状などで対応できることもありますが、判断能力が低下している場合は、前述のとおり成年後見制度の利用が必要になるケースもあります。

実際の相談現場では、「親が施設に入り、実家が空き家になった。売却して施設費用に充てたいが、親が高齢で契約手続きに不安がある」というご相談をよくいただきます。このようなケースでは、まず親の判断能力の状態を確認したうえで、委任状で対応できるか、後見制度が必要かを見極めることになります。

名義変更や信託を検討するタイミング

実家の名義について検討する主な選択肢は次のとおりです。

生前贈与により子どもに名義を移す
家族信託を活用し、名義は親のまま管理・処分の権限を子どもに託す
相続発生後、遺産分割協議を経て名義変更(相続登記)する

生前贈与は贈与税、相続時精算課税制度の利用可否など、税金面での検討が欠かせません。生前贈与は一度行うと原則として取り消せず、贈与税は相続税よりも税率が高くなりやすいという特徴もあります。どの方法が適しているかは、税理士・司法書士との連携のうえで判断する必要があります。

名義確認だけで安心につながった例

「実家の名義が誰になっているか、正確には分からない」という状態で相談に来られる方は少なくありません。登記事項証明書を取得してみると、祖父母の代から名義が変わっていなかった、というケースも実際にあります。

名義を確認しただけでは問題は解決しませんが、「今、実家がどういう状態にあるか」が分かるだけでも、次に何をすべきかが見えてきます。名義の確認は法務局で誰でも行えるため、実家じまいを考え始めた際の最初の一歩としておすすめしています。

よくある質問

Q. 名義変更をしないまま親が亡くなった場合はどうなりますか?

A. 相続が発生し、相続人全員での遺産分割協議を経て名義変更(相続登記)を行うことになります。相続登記は義務化されているため、早めの対応が必要です。

Q. 生前贈与と家族信託、どちらがいいのでしょうか?

A. どちらが良いかは、税負担・管理の柔軟性・ご家族の関係性によって異なります。個別の状況を伺ったうえで、税理士とも連携しながらご提案します。

せと行政書士事務所ができること

実家の名義をどうするか、家族信託を使うべきか、生前贈与か、相続を待つか——ご家族の状況に合わせて選択肢を整理し、必要に応じて税理士・司法書士と連携してサポートします。

まとめ

実家の名義が誰にあるかは、実家じまいのあらゆる手続きの出発点になります。まずは登記事項証明書などで現状を確認し、そのうえで生前贈与・家族信託・相続登記のいずれが適しているかを検討していきましょう。名義の問題は後回しにされがちですが、早めに把握しておくことで、その後の選択肢が大きく広がります。

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執筆者:せと行政書士事務所代表瀬戸孝之(行政書士・CFP・FP1級技能士・宅地建物取引士・家族信託専門士)

投稿者プロフィール

瀬戸孝之資産トータルアドバイザー

せと行政書士事務所、代表。
行政書士、CFP、FP 1級技能士、宅地建物取引士、家族信託専門士、一種外務員を保有。シニア世代の悩みをワンストップで解決する事務所として、FP、不動産売買、終活、相続対策など、トータルサポートを提供している。