相続登記の手続き:必要書類・費用・司法書士との役割分担

不動産を相続したとき、名義を、亡くなった方から、相続した人に、変える手続きが、相続登記です。2024年4月から、相続登記が、義務になり、「そのうち、やればいい」では、済まなくなりました。

この記事では、相続登記の、手続きの流れ、必要書類、費用、そして、司法書士と、行政書士の、役割の違いを、整理します。

この記事は、2026年10月現在の制度にもとづいた、一般的な内容です。必要書類や、費用は、不動産の内容や、法務局によって異なる場合があります。

相続登記の義務化

• 期限:相続によって、不動産を取得したことを、知った日から、原則として、3年以内に、相続登記を、申請する必要があります。また、遺産分割協議が成立した場合は、その成立日から、3年以内に、遺産分割の結果を、反映した登記を、申請する義務があります。なお、遺産分割の成立によって、当初の3年の義務が、無条件に延長されるわけではありません
• 過去の相続も、対象です:2024年4月1日より前に、発生した相続も、対象です。以前から、相続による不動産の取得を、知っていた場合は、原則として、2027年3月31日が、期限となります
• 罰則:正当な理由なく、申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります
• 遺産分割が、まとまらない場合:相続人申告登記という、簡易な制度を、利用できます。これは、自分が、登記簿上の所有者の相続人であることなどを、法務局に申し出ることで、相続登記の基本的な申請義務を、果たせる制度です。ただし、正式な相続登記の代わりになるものではありません。その後、遺産分割協議が成立した場合には、成立日から3年以内に、その内容を反映した登記が、必要です。また、相続人の1人が、申し出ただけでは、ほかの相続人の義務が、果たされたことには、なりません

手続きの流れ

• 1. 相続人と、相続する不動産を、確認する。戸籍で、相続人を確定し、固定資産税の納税通知書や、登記事項証明書で、不動産を確認します
• 2. 誰が、取得するかを、決める。遺言書があれば、その内容にしたがいます。なければ、遺産分割協議を行い、協議書を作成します
• 3. 必要書類を、そろえる。戸籍、住民票、協議書、印鑑証明書などを、準備します
• 4. 登記申請書を、作成し、法務局に申請する。不動産の所在地を、管轄する法務局に、窓口、郵送、またはオンラインで、申請します
• 5. 登記が完了する。登記完了後に、登記識別情報通知(いわゆる権利証にあたるもの)などが、交付されます

主な必要書類

書類	内容・補足
亡くなった方の戸籍	出生から死亡までの、連続した戸籍謄本。法定相続情報一覧図の写しで、代用できます
亡くなった方の住民票の除票(または、戸籍の附票)	登記簿上の住所と、死亡時の住所が、つながることを、確認するために、必要です
相続人全員の戸籍	遺産分割協議の場合は、原則として、協議に参加した相続人全員分が、必要です
不動産を取得する人の住民票	新しい所有者の、住所を確認するために、必要です
遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書	遺産分割協議で、取得者を決めた場合に、必要です。協議に参加した相続人の、実印を確認します。遺言書がある場合は、遺言書(検認済証明書、または遺言書情報証明書など)を、提出します
固定資産評価証明書など	登録免許税の計算に、必要です。固定資産税の納税通知書に添付された、課税明細書を、利用できる場合もあります。非課税の土地などについては、別途、評価額を確認する書類が、必要になることがあります
登記申請書	法務局の様式に、沿って作成します

なお、法定相続情報一覧図を利用する場合や、遺言書による相続登記などでは、必要書類が異なります。

法定相続情報一覧図を、取得している場合は、2024年4月から、一覧図に記載された、「法定相続情報番号」を、申請書に記載することで、写しの添付を、省略できる場合があります。

費用の目安

• 登録免許税:固定資産税評価額の、0.4%が、原則です。ただし、2027年3月31日までは、価額が100万円以下の土地の相続登記や、相続登記をしないまま、相続人が亡くなった場合の、一定の土地の登記について、免税措置が設けられています。適用には条件があり、原則として、土地が対象で、通常の建物の相続登記には、適用されません。事前に、法務局の案内で、確認しましょう
• 書類の取得費用:戸籍謄本、住民票、評価証明書などの、手数料が、かかります
• 司法書士への報酬:登記の申請を、司法書士に依頼する場合は、報酬が、別に、かかります。金額は、不動産の数や、内容によって、異なります

司法書士と、行政書士の役割分担

専門家	主な業務
司法書士・弁護士	相続登記の、申請書の作成と、法務局への申請の代理を、行います
行政書士	戸籍の収集、相続人調査、法定相続情報一覧図の作成、遺産分割協議書の作成などを、行います。登記の申請の代理は、できません
税理士	相続税の申告、税額の試算を、行います

相続登記の申請書の作成や、法務局への申請の代理は、司法書士や、弁護士の業務です。

行政書士は、戸籍の収集、相続人調査、法定相続情報一覧図の作成、争いのない場合の、遺産分割協議書の作成などを、行うことができますが、登記申請書の作成や、申請の代理は、できません。

相続登記は、ご自身で、申請することも、できます。ただし、書類が多く、不備があると、補正が必要になるため、司法書士に、依頼する方も、多くいます。

当事務所では、登記の前段階である、戸籍の収集や、遺産分割協議書の作成までを、お手伝いし、登記の申請は、提携の司法書士を、ご案内します。

そのほか、知っておきたいこと

• 法定相続分での登記も、可能です。遺産分割が、まとまっていなくても、法定相続分による、共有の相続登記を、申請できます。ただし、その後の、遺産分割で、取得者や持分が変わった場合は、その結果を反映するための登記が、別途必要になります
• 登記を、放置すると、困ることがあります。相続登記をしていないと、不動産の売却や、住宅ローンなどの、担保設定に必要な登記を、進められません。また、相続人が、さらに亡くなると、関係者が増えて、手続きが、複雑になるおそれがあります
• 不要な土地は、相続土地国庫帰属制度を、検討することもできます。2023年4月から、一定の要件を満たす土地を、国に引き取ってもらう制度が、始まっています。ただし、建物がある土地などは、対象外で、審査手数料や、承認後の負担金も、必要になるため、利用条件を確認しましょう

よくあるご相談の例(仮の例)

例えば、父親が亡くなって、5年が経ち、実家の名義が、父親のままになっている、というご相談です。2024年4月より前の相続でも、登記が、義務化の対象となるため、2027年3月31日までの申請が、原則として必要です。

相続人は、長男と長女で、実家は、長男が取得することで、合意していました。まず、戸籍を集め、相続関係を確認したうえで、遺産分割協議書を作成し、提携の司法書士に、登記を依頼しました。

(これは、よくあるご相談を踏まえた仮の例です。実在の特定の方の話ではありません。)

よくある質問

Q. 相続登記は、自分でも、できますか?

A. できます。法務局のホームページや、窓口の案内を、参考に、申請書や、書類を、準備します。書類の不備があると、補正が必要になるため、不安な場合は、司法書士に、依頼する方法があります。

Q. 遺言書が、ある場合は、どうなりますか?

A. 遺言書で、不動産を取得する人が、決まっている場合は、遺産分割協議書は、通常、不要です。遺言書や、その他の必要書類を、提出して、登記を申請します。自宅などで保管されていた、自筆証書遺言は、検認が、必要です。

Q. 登記の期限に、間に合いそうにありません。どうすればよいですか?

A. 遺産分割が、まとまらないなどの事情がある場合は、相続人申告登記という、簡易な制度が、あります。ただし、正式な相続登記の代わりにはならず、遺産分割が成立したあとは、改めて、その内容を反映した登記が、必要です。

まずは、早めに、司法書士や、当事務所に、ご相談ください。

せと行政書士事務所ができること

当事務所は、登記の前段階として、戸籍謄本などの必要書類の収集、相続人の確定、法定相続情報一覧図の作成、遺産分割協議書の作成を、サポートします。

登記の申請は、司法書士の業務のため、ご了承をいただいたうえで、提携の司法書士を、ご案内します。相続税の申告は税理士、相続人どうしの争いは弁護士の業務のため、必要に応じて、連携してご案内します。

まとめ

相続登記は、2024年4月1日から義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則として、3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続も、義務化の対象となり、以前から、不動産の取得を知っていた場合は、原則として、2027年3月31日が期限です。

相続登記には、戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書など、相続の状況に応じた書類が必要です。また、原則として、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税がかかりますが、一定の土地については、免税措置があります。

登記の申請は、司法書士などの専門家に、依頼できます。当事務所では、その前段階となる、戸籍の収集や相続人調査、遺産分割協議書の作成などをサポートし、登記については、提携する司法書士と連携して、対応します。

遺産分割がまとまらず、登記の期限に間に合わない場合は、相続人申告登記の利用も、検討できます。ただし、遺産分割が成立した後には、改めて、その内容を反映した登記が、必要です。

次回は、株式・投資信託の相続手続きについて、解説します。

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執筆者:せと行政書士事務所 代表 瀬戸孝之(行政書士・CFP・1級FP技能士・宅地建物取引士・家族信託専門士・認知症資産相談士)

投稿者プロフィール

瀬戸 孝之資産トータルアドバイザー

せと行政書士事務所、代表。
行政書士、CFP、FP 1級技能士、宅地建物取引士、家族信託専門士、一種外務員を保有。シニア世代の悩みをワンストップで解決する事務所として、FP、不動産売買、終活、相続対策など、トータルサポートを提供している。

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