収益不動産のオーナーが家族信託を検討すべき理由

アパートやマンションなど、収益不動産を所有しているオーナーにとって、家族信託は特に検討する価値のある制度です。判断能力が低下した際の「経営の停止」を防げるためです。事業として不動産を運用している分、一般的な家族信託よりも備える意味が大きいと言えます。

収益不動産のオーナーが直面するリスク

オーナーが認知症などで判断能力を失うと、賃貸借契約の更新や、修繕の判断、新たな入居者募集の契約などが行えなくなります。結果として物件の管理が滞り、収益にも影響が出るおそれがあります。空室が埋まらないまま時間だけが過ぎてしまう、というのも実務でよく聞く話です。管理会社があっても、オーナー本人の意思確認が必要な場面では、結局手続きが止まってしまうこともあります。

家族信託で対応できること

受託者が、賃貸借契約の締結・更新を行える
修繕やリフォームの判断を、受託者が進められる
将来的な売却も、契約内容次第で受託者が対応できる
管理会社とのやり取りも、受託者が窓口となって継続できる
家賃の入金先も信託用の口座にまとめて、収支を分けて管理できる

収益不動産を信託に入れるときの実務上の注意点

貸主(大家さん)が受託者に変わる:不動産の名義が受託者になるため、賃貸借契約上の貸主も受託者に変わります。入居者への通知や、家賃の振込先の変更が必要になります
預かっている敷金の引き継ぎ:入居者から預かっている敷金は、貸主が変わると、返還する義務も受託者が引き継ぎます。そのため、敷金に相当するお金も、信託財産として信託用の口座に移しておく必要があります
管理会社や保険の確認:管理委託契約や火災保険の名義・内容も、信託後の名義に合わせて確認し、必要に応じて変更します

よくあるご相談の例

「親が所有するアパートの大規模修繕が必要になったが、親の判断能力が低下しており、業者との契約手続きが進められなくなった」というご相談がありました。信託を組んでいれば受託者の判断で進められた場面でしたが、対策がないまま判断能力が低下してしまったため、成年後見制度の利用を含めて改めて検討することになりました。修繕が先延ばしになったことで、建物の劣化が進んでしまうおそれもありました。

検討時に確認しておきたいこと

ローンが残っている物件の場合、金融機関との調整が必要になります(詳しくは「家族信託でアパートローンはどうなる?」もあわせてご覧ください)。また、信託に入れた不動産から生じた赤字は、他の所得と相殺できないという税金上の注意点があります。たとえば、大規模修繕で赤字になった年でも、給与や年金などの他の所得と相殺して税金を減らすことができません。税理士との連携も欠かせません。

検討を始めるタイミング

「まだ元気だから」と後回しにしているうちに、修繕や契約更新のタイミングが先に来てしまうことも少なくありません。物件の状態や、次の契約更新のタイミングを見据えて、余裕のあるうちに設計を進めておくことが、実務上のトラブルを避けるポイントです。

よくある質問

Q. 複数の収益物件を持っている場合、まとめて信託できますか?

A. 可能です。ただし、物件ごとの権利関係やローンの有無によって、設計の複雑さが変わります。

Q. 賃貸経営を子どもに引き継ぐ準備にもなりますか?

A. はい。受託者として実際の管理を経験してもらうことで、将来の引き継ぎの準備にもつながります。あわせて、信託が終わったときに誰がその物件を引き継ぐのかも、契約で決めておくことが大切です。

Q. 判断能力が低下してからでは、もう対策できませんか?

A. 信託契約自体は結べなくなりますが、成年後見制度の利用など、別の方法での対応は可能です。ただし、後見制度は本人の財産を守ることが目的のため、大規模な修繕や新しい借入れなど、財産の状態を大きく変える判断には制約が出ることがあります。選択肢は狭まるため、元気なうちの検討をおすすめします。

Q. 管理会社に管理を委託していても、家族信託は必要ですか?

A. 必ずしも必要ではありません。管理会社は家賃の集金や建物の維持管理などを行いますが、不動産の売却や大規模な修繕など、管理委託契約の範囲を超える判断には対応できないことがあります。

将来、オーナーの認知症などによって判断能力が低下した場合に備え、家族が財産の管理や処分を行えるようにする方法の一つが家族信託です。管理委託と家族信託は役割が異なるため、併用することもできます。

せと行政書士事務所ができること

収益不動産の管理を止めないための家族信託の設計や、金融機関・税理士・司法書士との連携について、実務に沿ってサポートします。

まとめ

収益不動産のオーナーにとって、家族信託は経営を止めないための備えになります。ローンや税金上の注意点も踏まえ、早めの検討をおすすめします。

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執筆者:せと行政書士事務所代表瀬戸孝之(行政書士・CFP・FP1級技能士・宅地建物取引士・家族信託専門士)

投稿者プロフィール

瀬戸孝之資産トータルアドバイザー

せと行政書士事務所、代表。
行政書士、CFP、FP 1級技能士、宅地建物取引士、家族信託専門士、一種外務員を保有。シニア世代の悩みをワンストップで解決する事務所として、FP、不動産売買、終活、相続対策など、トータルサポートを提供している。