― 民法第251条「全員同意の原則」の厳格性 ―

不動産を複数人で所有する共有名義が「売れない」「貸せない」「活用できない」状態に陥る最大の要因は、**民法第251条が定める「全員同意の原則」**にあります。

この条文は一見シンプルですが、実務上は共有不動産を完全に凍結させるほど強力な法的効果を持ちます。
ここでは、法務省の公的資料をもとに、この原則が不動産の円滑な利用をいかに阻害しているかを解説します。

民法第251条が定める「全員同意」という厳格ルール

民法第251条第1項は、次のように規定しています。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、
共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
を加えることができない。

ここでいう**「変更行為」**は、
共有者全員の同意がなければ一切実行できません。
たった1人でも反対すれば、計画は止まります。

「変更行為」とは何か

法務省資料
「民法・区分所有法における保存・管理行為等の概念」では、変更行為を次のように定義しています。

共有物を物理的に損傷し、あるいは改変するなど、
管理を超えて、共有物の性質又は形状を変える行為

全員同意が必要となる代表的な行為

以下はいずれも変更行為に該当し、共有者全員の同意が必要です。

  • 不動産全体の売却
  • 用途変更（農地→宅地、田畑→駐車場など）
  • 大規模な増改築・構造変更を伴うリフォーム
  • 抵当権の設定
  • 長期賃貸借契約（建物所有目的の借地権など）

👉 実務上「不動産を動かす行為」の大半が、ここに該当します。

「全員同意」という高すぎるハードル

この原則がどれほど厳しいかは、人数を考えれば一目瞭然です。

  • 共有者が 2人 → 1人反対すれば停止
  • 共有者が 3人 → 2人賛成でも不可
  • 共有者が 10人 → 9人賛成でも不可

共有者が数十人・数百人になる現実

国土交通省の調査では、
約40名の共有名義の墓地が、相続を経て242名の相続人に拡大した事例も報告されています。

この状況で全員の同意を集めることは、事実上不可能です。

なぜ多数決が認められないのか

理由はシンプルです。

各共有者は、不動産全体について
「持分権」という完全な所有権の一部を持っています。

  • 持分が100分の1でも
  • 少数派でも

👉 その権利は法的に絶対的に保護される
👉 多数決で奪うことはできない

これが、民法第251条の思想的背景です。

2023年改正民法でも「原則」は変わらない

2023年4月施行の改正民法では、

  • 形状・効用の著しい変更を伴わない行為について
  • 持分価格の過半数で決定可能

となりました。

ただし、対象は極めて限定的

法務省資料によれば、この緩和は、

  • 共有物の改良目的
  • 著しく多額の費用を要しない行為

に限られます。

👉 売却・用途変更・長期賃貸などは、今も全員同意が必要です。

変更・管理・保存の「三層構造」

民法は、共有物に対する行為を次の3段階に分類しています。

【第一層】保存行為（民法252条ただし書）

  • 各共有者が単独で可能
  • 例：修繕、不法占拠者への明渡請求

【第二層】管理行為（民法252条本文）

  • 持分価格の過半数で決定
  • 例：短期賃貸借、軽微なリフォーム

【第三層】変更行為（民法251条）

  • 共有者全員の同意が必要
  • 例：売却、用途変更、担保設定

👉 不動産を「本当に動かす行為」は、ほぼ第三層です。

全員同意を阻む現実的な要因

全員同意が得られない理由は、単なる意見の違いだけではありません。

① 所在不明・連絡不能

国土交通省調査では、
**所有者の所在が確認できない土地が約20.1%**存在します。

② 相続による共有者の増殖

1人の死亡 → 持分がさらに細分化
世代が進むほど、同意取得は困難に。

③ 経済的利害の対立

  • 売りたい人
  • 住み続けたい人
  • 利用していない人

利害は一致しません。

④ 感情的対立

最高裁判所司法統計によると、
令和5年の遺産分割事件は約13,900件。
不動産が主要な争点となるケースが多数です。

「変更行為」の線引きが生むトラブル

何が変更行為かは、必ずしも明確ではありません。

例：
共有山林の立木伐採

  • 管理行為か
  • 変更行為か

👉 規模・目的により判断が分かれ、紛争の原因になります。

全員同意原則が生む社会的コスト

  • 所有者不明土地：
    2016年 約410万ha → 2040年 約720万ha（予測）
  • 公共事業・再開発の遅延
  • 民間取引の停滞

その多くが、共有名義 × 全員同意で止まっています。

最も確実な対策は「予防」

結論は明確です。

✔ 共有名義にしない

  • 相続時は代償分割を検討

✔ やむを得ず共有するなら

  • 将来の処分方法
  • 費用負担
  • 紛争解決方法

を定めた**協定書（可能なら公正証書）**を作成。

まとめ（せと行政書士事務所／大阪市北区）

  • 民法第251条の「全員同意の原則」は、今も強力
  • 改正後も、重要行為は全員同意が必要
  • 共有名義は、不動産を動かなくする最大要因

👉 安易な共有は、将来の凍結リスクそのもの
これを理解した上での相続・取得判断が不可欠です。

参考資料

  • 法務省「民法・区分所有法における保存・管理行為等の概念」
  • 法務省「共有制度の見直し（部会資料27）」
  • 国土交通省「所有者不明土地問題を取り巻く国民の意識と対応」
  • 所有者不明土地問題研究会「最終報告」

投稿者プロフィール

瀬戸 孝之
瀬戸 孝之資産トータルアドバイザー
せと行政書士事務所、代表。
行政書士、CFP、FP 1級技能士、宅地建物取引士、年金総合診断士、家族信託専門士、相続対策コンサルタントを保有。シニア世代の悩みをワンストップで解決する事務所として、FP、不動産売買、終活、相続対策など、トータルサポートを提供している。
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